Intro
Wonen is een basisbehoefte. Een woning huren of kopen: een terrein waar veel geld omgaat. De huizenmarkt kent grote schommelingen. Zo weet ik uit eigen ervaring dat een middenwoning van 12 jaar oud in de jaren tachtig te koop was voor ƒ120.000 tot ƒ130.000; in euro’s is dit €55.000 tot €60.000. Deze huizen gaan nu weg voor €375.000 tot €425.000. Prijsstijgingen van deze omvang hebben grote gevolgen. In deze blog de belangrijkste factoren van vraag en aanbod op een rijtje. Bij beslissingen over aan- en verkoop is het belangrijk vooral te kijken naar de lange termijn. Oftewel als een rentmeester aan- en verkoop af te wegen. Bij verkoop zijn we verantwoordelijk voor de extra ontvangen financiën. Staan we voor een aankoopbeslissing dan kan het zijn we door de hoge prijzen dit het beste maar even kunnen uitstellen.
Goudmijn of zinkput
Mensen die jaren geleden een huis gekocht en inmiddels de hypotheek afgelost zijn – zonder eigen toedoen – tonnen rijker geworden. Zolang de woning niet verkocht is gaat het overigens alleen om een winst op papier. Pas als het huis daadwerkelijk overgedragen is tegen de huidige marktprijzen is er in euro’s grote winst geboekt. De huizenmarkt is dan een goudmijn.
Voor mensen die nu willen een huis kopen ligt het anders. Om de hoge prijs te kunnen betalen is doorgaans een hogere hypotheek nodig. De kans dat huizenprijzen gaan dalen is niet uitgesloten. Het gevolg hiervan kan zijn dat de woning financieel onder water komt te staan. Zolang het huis niet verkocht wordt en de hypotheeklasten opgebracht kunnen worden is het een verlies op papier. Pas bij verkoop wordt het verlies werkelijkheid. Het vermogen vermindert en kan zelfs omslaan in een negatief saldo. De huizenmarkt is voor deze groep een financiële zinkput.
Vraag
De vraag naar woningen is afhankelijk van de behoefte van de bevolking. Zaken als gezinssamenstelling, bestedingsruimte, sociale verbanden, werkgelegenheid, vergrijzing spelen een belangrijke rol. Na de Tweede Wereldoorlog zijn in veel steden en dorpen grote woonwijken gebouwd om de acute woningnood op te lossen. Door het gestegen welvaartspeil en de individualisering neemt de behoefte aan woningen toe. Ook het feit dat gezinnen in de loop van de tijd kleiner vergroot de vraag naar woningen. Door al deze maatschappelijke ontwikkelingen is de vraag naar woningen in beweging.
Van behoefte naar bouwen
De overheid speelt in op de woonbehoefte door nieuwe woongebieden te ontwikkelen. Op rijksniveau worden lange termijndoelen gesteld. De Vinex locaties zijn hier voorbeelden van. Provincies maken afwegingen per regio en gemeenten werken plannen uit. Door de verschillende overheidslagen wordt op basis van demografisch onderzoek de toekomstige woonbehoefte bepaald. Bij de ontwikkeling van nieuwe woonwijken en bij het veranderen van bestaande woonwijken moeten allerlei wettelijke procedures doorlopen worden. Belangen in en rond deze gebieden kunnen met behulp van inspraak- en bezwaar/beroepsprocedures ingebracht worden. Zo worden ‘alle’ maatschappelijke belangen afgewogen.
Vervolgens gaan woningstichtingen en projectontwikkelaars aan de slag om de voorgenomen woningbouw te realiseren. Pas dan komen allerlei concrete vragen op tafel over aantallen, bouwhoogte, inrichting en last-but-not-least bouwprijzen. Dit gehele proces kan tien tot twintig jaar in beslag nemen. Bij zulke lange termijnen (tussen voornemen en uitvoering) treedt gemakkelijk het effect van de zg. ‘varkenscyclus’ op. Dit is een economisch verschijnsel waarbij vraag en aanbod vertraagd op elkaar reageren. Zo is de vraag om al dan niet varkens te houden afhankelijk van de actuele prijs van slachtvarkens. Is de prijs hoog dan gaan meer boeren over op het houden van varkens. Gevolg is dat er op termijn meer varkens worden aangeboden aan slachterijen. Dit hogere aanbod leidt tot lagere prijzen. De belangstelling om varkens te houden neemt dan weer af. Gevolg hiervan is dat er minder varkens gehouden worden en dat na enige tijd de prijs weer zal stijgen. Zo ontstaan schommelingen in vraag en aanbod van varkens, in de economische theorie bekend als de ‘varkenscyclus’.
Aanbod
Het aanbod van woningen wordt bepaald door nieuwe en vrijkomende woningen. Doorstroom van kleine naar grotere en van goedkope naar duurdere woningen zijn belangrijk voor het aanbod. Meestal gaat deze doorstroom geleidelijk. Bij de oplevering van nieuwe woonwijken zie je soms tijdelijk een snellere doorstroom. Elke bewoner maakt hierbij een eigen afweging. Zich thuis voelen in de bestaande buurt en de eventuele lage huurprijs zijn factoren die doorstroom afremmen. Door al deze factoren is het aanbod vrij statisch. Mogelijkheden om snel in te spelen op ontwikkelingen in de vraag zijn beperkt.
Vraag en aanbod
In Nederland sluit sinds mensenheugenis de vraag naar woningen onvoldoende aan bij het aanbod. Afgezien van het effect van de genoemde varkenscyclus vormt ook de toegenomen bestedingsruimte een factor van betekenis. Zo nam door de groei van het aantal tweeverdieners de financiële ruimte voor een huis toe. Ook speelt de lage hypotheekrente een grote rol. Geld lenen voor historisch lage rente gaf aspirant-kopers mogelijkheden om meer te lenen. Beide factoren versterkten de vraag. Aangezien het aanbod van woningen beperkt bleef stegen de huizenprijzen naar recordhoogte. Een bod uitbrengen boven de vraagprijs werd in korte tijd regel in plaats van uitzondering. Kortom een oververhitte markt. In april 2022 lijkt het erop dat de top bereikt is.
Gevolgen en verantwoordelijkheden
Het gevolg van deze marktomstandigheden is dat sommige mensen ineens tonnen rijker worden. Anderen moeten zich zover in de schulden steken dat het risico van financieel onder water komen te staan heel reëel is. Dit betekent dat de vermogensgroei betaald wordt uit nieuwe hoge hypotheekschulden.
Deze geldstroom geeft een wat ‘schurend gevoel’.
Wel kunnen we met onze keuzes en ons gedrag invloed uitoefenen. Individueel zijn we primair verantwoordelijk voor ontvangen gaven en te nemen beslissingen. Degenen die meer vermogen krijgen zijn ook verantwoordelijk voor meer financiële middelen. Investeren in duurzame voorzieningen in en rond het huis verdient dan aanbeveling. Een passende vuistregel om in gedachten te houden is het vertrekpunt om geld uit onroerend goed in eerste instantie aan te wenden voor onroerend goed. Hiermee wordt instandhouding versterkt. Degenen die voor de aankoop van een woning staan, zijn verantwoordelijk voor de beslissing en de gevolgen. Het is bij zulke beslissingen goed om vooraf de bestedingsruimte vast te stellen. Als de maandelijkse hypotheeklasten ook op de lange termijn kunnen worden opgebracht is een periode van financieel onder water staan geen direct probleem. Daarnaast is het bij een oververhitte markt goed om – als het kan – te wachten met een aankoop. Uit de achterliggende decennia blijkt dat ook de huizenmarkt onderhevig is aan schommelingen. Een periode van stijgende prijzen wordt afgewisseld door tijden van dalende prijzen. Wachten met een aankoop heeft ook een dempend effect op de vraag en daarmee op de prijsontwikkeling.
Samenvatting en conclusie
- het totale woningbestand in de huidige marktomstandigheden aanzienlijk in waarde gestegen;
- de individuele verkoper ontvangt veel geld en krijgt daarmee een grotere verantwoordelijkheid;
- de individuele koper moet veel geld lenen en draagt daardoor ook meer verantwoordelijkheid;
- ook op de huizenmarkt wisselen perioden van prijsstijgingen en –dalingen elkaar af;
- pas op de plaats maken bij aankoopbeslissingen heeft een dempend effect op prijsontwikkelingen.
Tip
- besteed ruime aandacht aan de lange termijn bij de afwegingen over aan- en verkoop
- stel vooraf een eigen limiet vast voor de maandlasten